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    萬科為什么要高呼“活下去”,是實情還是虛張聲勢?

    2018-10-10  一張大字報

    現在是房地產的冬天,冬天已經來了,但是熬過去,還有房地產的春天嗎?稻盛和夫說:“拼盡全力,活在當下這一刻”,也許正好映射了郁亮們的心境。

    冰川思想庫特約研究員 | 今綸

    多年以前,因為工作原因,我曾經和廈門大學教授、著名能源經濟學家林伯強先生在深圳接觸,共進午餐。林教授是畢業于美國名校加利福尼亞大學的博士,他這個級別的學者對于當時廈門的房子也表示買不起。

    他說自己有一次去看房,看中了,一問價格嚇一跳,于是開玩笑說要找自己的學生。中介很開心:“你的學生很有錢啊,趕緊請他來。”林教授繼續開玩笑:“我們都買不起,只能叫他一起去搶銀行。”

    我后來持續關注廈門的房價,果然分外妖嬈,特立獨行,令普通市民望房興嘆。

    萬科搶跑源于求生欲

    近兩天,廈門樓市又火了一把,這一次是因為9月26日有房產銷售在微信中發出了萬科別墅5折大甩賣的文字:原價500萬別墅,現一口價特價278萬!

    據悉,這個別墅項目是廈門“首開萬科白鷺郡”。后來有內部人士核實,說原來500萬是精裝修,現在278萬是毛坯房,所以算上裝修,優惠沒那么多,大概只有35%左右。無論如何,說廈門樓市涼涼應該無人反對。

    8月,根據全國70個大中城市房價數據,無論是新房環比還是二手房同比及環比,廈門都是70城中最慘的城市。

    9月29日,廈門市政府發文,宣布調整落戶遷戶相關政策,進一步放寬本科及以上畢業生、外來務工人員的落戶限制和條件,有學者認為,放寬落戶的政策醞釀了很久,現在才出臺主要是對房地產的托底。

    萬科在廈門搶跑,源于萬科強烈的求生欲。

    ▲ 萬科秋季例會會場標語(圖/網絡)

    9月28日和29日,萬科在深圳大梅沙召開了兩天的秋季例會,這次會場上布置有隨處可見的“活下去”的字樣。這不是萬科第一次談到“活下去”,早在9月中旬,在一次萬科的內部會議上,董事長郁亮就提到了這個詞語。

    郁亮對于6300億回款目標能否達成,充滿焦慮,他說了很重的話:如果6300億回款目標沒有達成,我們所有的業務都可以停,因為這說明我們沒有任何資格和能力做下去。

    有人認為郁亮是惺惺作態,目的是造成恐慌,以便萬科兼并其他中小型公司,并舉出萬科早在2014年提出“白銀時代”的例子,我不敢茍同。

    2014,萬科意氣風發

    回望2014年,郁亮身上發生了多件事情,我們按時間順序來說,可以一窺當時的房地產業界狀況——

    股神郁亮

    據公開數據,到2013年年末,郁亮持有萬科6306245股。

    進入2014年,萬科業績持續增長,但是股價下跌。2014年3月10日,時任萬科董秘譚華杰在與投資者交流時透露,郁亮當天從二級市場買入100萬股萬科股票,一共花了700多萬人民幣。

    2014年4月,一個名為盈安合伙的持股平臺公之于眾。這個盈安合伙最初由萬科1320個合伙人組成,5月28日首次增持萬科0.33%股份后,盈安合伙隨后共計11次增持萬科股票,累計耗資約48.77億元。

    郁亮用行動證明自己對萬科是真愛,而且他也看好房地產行業。

    首提“白銀時代”

    在盈安合伙首次增持萬科0.33%股份的大概一個月之后的6月23日,《人民日報》刊發了一篇題為《郁亮:我國樓市進入“白銀時代”》的文章,是由人民日報記者整理的郁亮觀點,應該經過他本人的審核。

    當時,很多地產人士表示反對,因為這似乎是在唱衰房地產。不過,仔細去看郁亮的發言,你會發現,雖然他提到了“白銀時代”這個概念,但是他對房地產的未來是非常看好的,至少在2014年這個節點上,郁亮并不是一個樓市悲觀主義者。


    很多利益中人聽到“白銀時代”就大搖其頭,其實是盲目反對,甚至是為了反對而反對。

    請仔細閱讀以下文字,這些是郁亮的原話:

    房地產行業進入了白銀時代。雖然不再是人人彎腰就可以撿到黃金的時代,但白銀仍然是貴金屬。(點評:注意這個用詞“貴金屬”)

    除了北上廣深這樣的超大城市,我們還有存在住房需求的眾多大城市、中小城市。這些都是巨大的市場。(點評:注意這個用詞“巨大的市場”)

    結尾的時候,郁亮說:“在白銀時代,地產商該做什么?一是遵循商業基本邏輯,為客戶提供性價比最高的產品與服務。二是認真做好城市配套服務商。”

    整篇發言,毫無低沉與悲觀的色彩,反而蘊藏了較多的樂觀與展望。

    據說郁亮的這個觀點是萬科時任董秘譚華杰建模研究后的成果,我沒有去求證。

    上一次見譚華杰,萬科的總部還在深圳福田的梅林萬科建筑研究中心,當時他是我所供職媒體的作者之一,筆名“大詩”。我是去約稿,看到他在格子間不停敲打鍵盤。

    馬拉松選手郁亮

    對于郁亮來說,2014年是個人展現“股神”風采的一年,他買的萬科股票都大賺特賺了,也是他個人馬拉松歷史上有輝煌業績的一年,他在11月份的上海馬拉松上跑出了3小時18分的好成績,比其年初的大鵬馬拉松提升了25分鐘,諸多媒體為此刊登了他的大幅照片。

    一時間關于郁亮的意志力和執行力的討論也掀起了一波小高潮。

    當2014年結束的時候,作為總裁的郁亮在年終述職會上的講話其實是充滿樂觀與激情的,他說:

    如果2014年在未來記入萬科史冊,有三件事情一定會被銘記:一是合伙人,哪怕很枯燥,但已經扎下根來了,而且影響非常深刻;二是B轉H,萬科從此真正擁有了國際融資的平臺;三是回款2000億,這證明了萬科的能力,證明我們在困難環境下的執行力。這三點我相信代表萬科轉型的開始。2014年我們有以上三大標志性事件,2015年有什么要求?要轉型,有增長!大家覺得空間在哪里?


    看看,型男總裁在2014年結束的時候想的是2015年的增長,而不是徘徊、退縮,更不是活下去。

    2014年萬科累計實現銷售面積1806.4萬平方米,銷售金額2151.3億元,相比2013年分別增長21.1%和25.9%。

    當年新華網的標題是《萬科2014年回款兩千億 穩坐“白銀時代”房企轉型領跑者》,一切都在春風得意中。

    2018,樓市已經完全轉向

    時間軸移動至2018年的9月,曾經的王者萬科在三季度結束的時候奏響了悲傷的論調,因為其6300億的回款連一半的目標都沒有達到。

    面對萬科目前的回款狀況,還有人說萬科是虛張聲勢嗎?至于說拋售房產項目的優劣問題,其實項目高手都知道要趁著諸多房地產熱心韭菜還沒回過神來,把地段不太好、配套不太好的項目先打折處理掉,手里要留也留好項目,因為相對比較抗跌。

    恒大許家印老板是人精中的人精,他的1300億永續債全部還完了,杠桿快速下降,主要戰線收縮回一二線城市。要死你們先死,許老板很開心,他隨時準備出手收購小開發商及其手中的資源。

    碧桂園說自己要“提質控速”,沒有任何高增長的豪言壯語,而且已經開始執行這一戰略。

    不要看大老板們說什么,而要看他們做什么,還要看他們的資金狀況怎么樣。

    環顧諸多曾經的樓市熱點城市,深圳、杭州、廈門無一延續上漲勢頭,有些甚至跌勢猛烈。香港樓市出現降溫跡象,廣州樓市成為買方市場,上海樓市的新變化是打折優惠送寶馬。

    至于北京的房價,中原地產研究中心統計數據顯示,中秋假期前兩日,北京市新建商品住宅簽約180套、二手房62套,與7至8月平均水平基本持平,較2016年同期的422套和280套分別同比下調57%和78%。


    昨天有個朋友說要把他買的車位賣掉,雖然是在廣州5號線地鐵沿線的小區,他的車位也賣不出好價錢。他問我:“說好的車位、房價大漲呢?怎么感覺一夜之間消失了?”

    其實,杠桿已經加到極致了,很多人手里沒錢了。

    接下來,不是買房投資的問題,不是如何賺大錢的問題,而真的是如何活下來的問題。

    三年前,我和一位廣州知名普洱茶廠家的老板聊天時提到一個觀點:“只有活下去,打消耗戰,等競爭對手在市場中都熬不下去了,才可能勝出。”彼時,是普洱茶行業的冬天。

    現在是房地產的冬天,冬天已經來了,但是熬過去,還有房地產的春天嗎?

    大洋彼岸如今不是奧巴馬,而是特朗普。

    三四年前,小城市的房價還是房地產巨頭可以騰挪的洼地,如今去庫存接近尾聲,韭菜盡入筐中,房價已經摸到歷史高位。

    稻盛和夫說:“拼盡全力,活在當下這一刻”,也許正好映射了郁亮們的心境。

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